Deduções fiscais para proprietários de imóveis de aluguel Você possui imóveis que você aluga Além do potencial de uma renda contínua e valorização do capital. Tais investimentos oferecem deduções que podem reduzir o imposto de renda sobre seus lucros. Mas primeiro, que tipo de investidor imobiliário é você: um investidor passivo ou um profissional imobiliário. Neste artigo, bem, mostre como sua classificação pode fazer uma grande diferença no número de quebras de impostos que você obtém. Se você gastar a maior parte do seu tempo no negócio imobiliário como um profissional imobiliário, suas perdas de aluguel não são passivas. Isso significa que suas perdas são totalmente dedutíveis contra todas as receitas, passivas e não passivas. Caso contrário, suas perdas são passivas e somente dedutíveis até 25.000 em relação ao seu rendimento de aluguéis (a dedução desativa se a sua receita bruta ajustada modificada (MAGI) estiver entre 100.000 e 150.000). No entanto, perdas de mais de 25.000 podem ser transferidas para o ano seguinte. O IRS define um profissional imobiliário como alguém que gaste mais de metade do tempo de trabalho no negócio de aluguel. Isso inclui desenvolvimento de imóveis, construção, aquisição e gerenciamento. Você também deve gastar mais de 750 horas por ano trabalhando em seus imóveis de aluguel de imóveis. (Para encontrar recursos extras sobre como possuir propriedades de aluguel, consulte Investir em imóveis e dicas para o proprietário potencial). Fontes de renda comum Renda de aluguel O dinheiro que você recebe para aluguel geralmente é considerado tributável no ano em que você o recebeu, não quando foi devido ou Ganhou, portanto, você deve incluir pagamentos antecipados como receita. Por exemplo, suponha que você alugue uma casa por 1.000 por mês e você exige que os novos inquilinos paguem os aluguel dos primeiros e últimos meses quando assinam um contrato de arrendamento. Neste caso, você terá que declarar os 2.000 que você recebeu como renda, mesmo que um mil desses 2.000 cubra um período que pode ser de vários anos no futuro. Despesas pagas pelos inquilinos, o seu inquilino paga por você, são considerados rendimentos. Isso inclui, por exemplo, um reparo de emergência em uma geladeira, um inquilino deve ter feito enquanto você está fora da cidade. Em seguida, você pode deduzir o pagamento do reparo como uma despesa de aluguel. Negociar por serviços Seu inquilino pode oferecer para trocar seus serviços em troca de aluguel. No entanto, você deve incluir um valor justo de mercado dos serviços como receita. Por exemplo, se o seu inquilino oferecer para pintar a casa de aluguel em troca de um mês de aluguel (avaliado em 1.000), você deve incluir os 1.000 como renda, mesmo que você realmente não recebeu o dinheiro. No entanto, você poderá deduzir os 1.000 como despesa. Depósitos de segurança Os depósitos de segurança não são tributáveis quando você os recebe se a intenção é devolver esse dinheiro ao inquilino no final do contrato de arrendamento. Mas e se o seu inquilino não corresponder aos termos da locação. Por exemplo, suponha que você colete um depósito de segurança de 500 e, em seguida, seu inquilino se mude e deixe furos nas paredes que custam 400 para reparar. Você pode deduzir esse valor do depósito de segurança durante o ano em que o devolve. Naquele momento, no entanto, você deve incluir os 400 que você usou para reparar a parede como renda. Você também poderá mostrar os 400 como despesa dedutível. Repara Vs. Melhorias Os proprietários de imóveis de aluguel podem assumir que qualquer coisa que eles fazem em sua propriedade é uma despesa deduzível. Não tão . De acordo com o IRS. Um reparo mantém sua propriedade de aluguel em boas condições e é uma despesa dedutível no ano em que você paga. As reparações incluem a pintura, a fixação de um banheiro quebrado e a substituição de um interruptor de luz defeituoso. As melhorias, por outro lado, agregam valor à sua propriedade e não são dedutíveis quando você paga por elas. Você deve recuperar o custo das melhorias depreciando a despesa em relação à sua expectativa de vida própria. As melhorias podem incluir um novo telhado, pátio ou garagem. Portanto, do ponto de vista dos impostos, você deve fazer reparos à medida que surgem os problemas em vez de esperar até se multiplicarem e exigir renovações. Deduções Comuns Despesas Hipotecárias As despesas para obter uma hipoteca não são dedutíveis quando você as paga. Estes incluem comissões e avaliações. No entanto, você pode amortizá-los durante a vida de sua hipoteca. Depois de começar a fazer pagamentos de hipoteca, lembre-se de que nem todo o pagamento é dedutível. Uma vez que parte de cada pagamento se destina a pagar o principal. Este montante não é uma despesa dedutível, a parcela paga em relação aos juros é dedutível. Sua empresa de hipoteca enviará um Formulário 1098 a cada ano mostrando o quanto você pagou em juros ao longo do ano. Isso é dedutível. Além disso, se uma parte do seu pagamento inclui dinheiro que entra em uma conta de custódia para cobrir impostos e seguros, sua empresa de hipotecas deve informar isso também. Despesas de viagem O dinheiro que gastou em viagens para cobrar aluguel ou manter sua propriedade de aluguel é dedutível. No entanto, se o objetivo da viagem foi para melhorias, você deve recuperar essa despesa como parte da melhoria e sua depreciação. Você tem duas opções sobre como deduzir as despesas de viagem. As despesas reais ou a taxa de milhagem padrão. Você pode ler mais sobre os requisitos do IRS e o subsídio de milhagem atual na publicação 463. Outras despesas comuns Além de reparos e depreciações, algumas das outras despesas comuns que você pode deduzir são: Seguro Impostos Cuidados com o gramado Taxa de preparação do imposto de renda Perdas de causalidades (furacões, terremotos, inundações, etc.) ou roubos Condominiums e Cooperativas Se você possui Um condomínio de aluguel ou cooperativa, cada um tem algumas regras especiais. Condomínios Com um condomínio, você pode pagar taxas ou avaliações para cuidar de propriedade comum. Isso inclui a estrutura do edifício, lobbies. Elevadores e áreas recreativas. Quando você aluga seu condomínio, você pode deduzir despesas, como depreciação, reparos, juros e impostos relacionados à propriedade comum. No entanto, assim como com um aluguel de uma única família, você não pode deduzir o dinheiro gasto em melhorias de capital. Tal avaliação para uma cabana na casa do clube. Em vez disso, você deve depreciar seu custo de qualquer melhoria em relação à sua expectativa de vida. As despesas de cooperativas que você tem para um apartamento cooperativo que você aluga são dedutíveis. Isso inclui as taxas de manutenção pagas à empresa cooperativa de habitação. As melhorias de capital são tratadas de forma diferente - você não pode deduzir o custo da melhoria, nem pode depreciá-la. Você deve adicionar o custo da melhoria ao seu custo no estoque das empresas. Isso reduzirá seu ganho de capital quando você vender o apartamento. Mantenha bons registros sob a lista E do IRS, existem espaços para inúmeras categorias de despesas. Portanto, o IRS oferece flexibilidade nos itens que você pode deduzir. Mas esteja preparado para fazer backup de sua reivindicação, e certifique-se de quebrar as despesas que são para reparos e manutenção daqueles que são melhorias de capital. Lembre-se, o dinheiro que você gastou em melhorias pode reduzir sua responsabilidade fiscal quando você vende. Além disso, se você pretende ser um profissional imobiliário, você deve manter a documentação de apoio (cadernos, diários, calendários, logs, etc.) para provar sua participação ativa e o tempo gasto em suas propriedades a cada ano. Em suma, existem alguns tipos de deduções disponíveis para investidores imobiliários e vale a pena saber qual você qualifica. Vantagens temporárias para senhorios casados com profissionais de imóveis Se você possui imóveis de aluguel residencial e não se qualifica como um imóvel Profissional você mesmo, é hora de se casar com um. Fazer isso pode economizar um pacote de impostos. Por que faz sentido fiscal ser um profissional imobiliário O termo imobiliário profissional é uma classificação fiscal do IRS. Para se qualificar, você deve trabalhar um número suficiente de horas por ano em um ou mais negócios imobiliários. Existem alguns benefícios significativos para se qualificar como um profissional imobiliário se você possuir propriedade de aluguel. Além disso, esses benefícios são maiores hoje do que nunca. Primeiro, ser um profissional imobiliário será muito benéfico, como é frequentemente o caso, nossos aluguéis perdem dinheiro a cada ano. Isso ocorre porque, ao contrário de todos os que possuem aluguel, os profissionais imobiliários não estão sujeitos às regras de perda passiva do IRSs (publicação IRS 925, Atividade passiva e Regras de risco). Essas regras impedem muitos proprietários de deduzir as perdas de seus aluguéis de imóveis de seus outros rendimentos não relacionados ao aluguel até venderem a propriedade. Se você se qualificar como profissional imobiliário, você sempre pode deduzir todas as perdas de aluguel de sua renda não-alugada, não importa quão grande sejam as perdas ou a alta renda. Isso pode lhe poupar um montante enorme em imposto de renda a cada ano. Mas espere, isso fica ainda melhor. A partir de 2017, o Imposto de renda do investimento líquido (imposto NII) entrou em vigor. Se você estiver sujeito a este imposto, você terá que pagá-lo começando quando você apresentar o seu retorno de 2017 no próximo ano. O imposto NII é um imposto de renda aparente de renda 3.8 na renda não adquirida, incluindo rendimentos de aluguel e ganhos de venda de imóveis de aluguel. Você estará sujeito ao imposto NII se sua renda bruta ajustada para o ano exceder 200,000 se você for solteira, ou 250,000 se você estiver casado a ser apresentado conjuntamente (125,000 para os casados arquivados separadamente). Muitos proprietários de renda alta terão que pagar este imposto extra de 3.8, mas não aqueles que se qualificam como profissionais imobiliários. O imposto NII não se aplica a eles. Como você se qualifica como um profissional imobiliário Ok, você é vendido na idéia de que você quer ser um profissional imobiliário. Como você atingiu esse status exaltado Para se qualificar, você deve gastar (1) mais de 50 de seu tempo de trabalho em um negócio imobiliário ou negócios, e (2) mais de 750 horas trabalhando em todos os seus negócios imobiliários durante o ano. Como regra geral, pessoas com empregos em tempo integral fora do setor imobiliário não podem se qualificar. Além disso, para evitar as regras de perda passiva e o imposto NII, você deve participar materialmente em sua atividade de aluguel. Existem vários métodos para estabelecer a participação material. Os dois mais comuns estão trabalhando mais de 500 horas na atividade durante o ano ou trabalhando 100 horas e mais do que qualquer outra pessoa. Como se casar com um profissional imobiliário pode salvar o dia Se você tem um emprego a tempo inteiro que não está em um negócio imobiliário, você não poderá se qualificar como um profissional imobiliário. Mas tudo não está perdido. Se você é casado e apresenta um retorno conjunto, o tempo que seu cônjuge trabalha em empresas imobiliárias pode qualificá-lo tanto como profissionais imobiliários. Se o seu cônjuge pode passar os exames de 750 horas e 51, ambos se beneficiam do seu estatuto de profissional imobiliário. Além disso, você pode combinar seu tempo com seus cônjuges para ajudar a passar o requisito de participação de material. Então, se você não pode se qualificar como um profissional imobiliário, mas você possui aluguel, tudo que você precisa fazer é se casar com uma pessoa que pode se qualificar. Seu novo cônjuge pode contar o tempo que ele ou ela trabalha gerenciando seus aluguéis e o tempo que ele ou ela gasta em outros negócios imobiliários, como trabalhar como agente imobiliário. Quando você arquiva seu retorno conjunto, nem as regras de perda passiva nem o imposto NII serão aplicáveis a você. Assim, você beneficiará se seus aluguéis ganham lucro ou incorrem em uma perda. Exemplo: Dr. Jones é um único médico ocupado que também possui duas dúzias de unidades de aluguel, que incorrem em perdas de 50 mil a cada ano. Ele não pode deduzir nenhuma dessas perdas dos 250 mil que ganha anualmente de sua prática médica. O bom médico se casa com Joan, um agente imobiliário. Ela gerencia as unidades de aluguel e continua a trabalhar no negócio de seus agentes a tempo parcial. Ela se qualifica como profissional de imóveis e gasta tempo suficiente gerenciando os imóveis de aluguel para que eles estejam isentos das regras de perda passiva. Quando Dr. Jones e Joan apresentam seu retorno conjunto, eles podem deduzir sua perda de 50.000 da renda do Dr. Jones. Eles economizam 17.500 no imposto de renda federal. Qual a base ótima para um casamento bem sucedido Mais sobre o imposto sobre o rendimento do investimento líquido Veja as perguntas freqüentes do IRS sobre o imposto NII para obter mais informações sobre o assunto.
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